Kur lëshojnë kredi hipotekare, bankave do t'u kërkohet të blejnë një politikë sigurimi për huamarrësin me shpenzimet e tyre. Për më tepër, ata do të duhet të sigurojnë jo vetëm pasuri të paluajtshme, por edhe jetën dhe shëndetin e huadhënësit dhe madje edhe koston e ekzaminimit mjekësor. Sidoqoftë, hipotekat për qytetarët nuk do të bien veçanërisht në çmim, pasi shpenzimet e reja do të përfshihen në normën e interesit të kredisë. Por procedura do të bëhet më transparente - huamarrësi do të zbulojë menjëherë koston e plotë të hipotekës, dhe jo gjatë nënshkrimit të dokumenteve, siç po ndodh tani. Kjo do të thotë se do të jetë në gjendje të krahasojë plotësisht ofertat e bankave të ndryshme.
Banka e Rusisë ka zbuluar një koncept të ri të sigurimit të hipotekave, të zhvilluar në zbatim të urdhrit të Presidentit për të marrë masa për të ulur koston e kredive hipotekare. Kostot e sigurimit janë një nga përbërësit e kostos totale të hipotekës dhe shpesh e rrisin atë ndjeshëm. Në të njëjtën kohë, qytetarët janë të detyruar të paguajnë jo vetëm vetë produktin e sigurimit, por edhe komisionin e agjencisë në bankë për promovimin dhe shitjen e policave të sigurimit të një siguruesi të veçantë, i cili mund të arrijë 40%.
Si punon
Tani, sipas Ligjit për Hipotekat, qytetarëve u kërkohet të sigurojnë pasurinë e fituar. Më shpesh, ju gjithashtu duhet të blini sigurime kundër aksidenteve dhe sëmundjeve: nuk është e detyrueshme me ligj, por në praktikë bankat ulin normën e interesit kur ajo lëshohet. Huamarrësi paguan për kostot e sigurimit.
Një huamarrës mund të blejë një policë sigurimi vetëm nga një sigurues i akredituar në një bankë, dhe më shpesh, kur zgjedh një kompani nga kjo listë, ai drejtohet nga rekomandimi i një punonjësi të bankës që po kërkon një hipotekë.
A do të shpëtojë zhvilluesit ndryshimi në programin shtetëror të hipotekave preferenciale?
Siç vërehet nga Banka Qendrore, aktualisht tregu rus i sigurimeve të hipotekave është mjaft i përqendruar. Rreth 16 sigurues janë aktivë në të. Në vitin 2019, ata mblodhën rreth 42 miliardë rubla në më shumë se 8 milion kontrata. Në të njëjtën kohë, pjesa më e madhe e kontratave (më shumë se 80%) ishin lidhur vetëm nga pesë organizata të sigurimeve.
Kjo situatë është pasojë e përqendrimit ekzistues të tregut të hipotekave: 83% e numrit të përgjithshëm të marrëveshjeve ekzistuese (4.3 milion) është në portofolin e kredisë të pesë bankave më të mëdha.
Sipas llogaritjeve të Bankës Qendrore, norma e kredive hipotekare të lëshuara në vitin 2019 ishte mesatarisht 9.94% dhe kostoja e plotë e kredisë (përfshirë sigurimin) ishte 11.41%. Kostoja aktuale e sigurimit është mesatarisht 0.74% e shumës së hipotekës, e cila është rreth 16 mijë rubla në vit.
Në të njëjtën kohë, huamarrësi nuk mund të marrë menjëherë informacion në lidhje me koston e plotë të kredisë. Ai i njoftohet menjëherë para përfundimit të kontratës, pasi aprovohet kërkesa për kredi, zgjidhet prona dhe paguhen kostot e përpunimit të të gjitha dokumenteve të nevojshme. Në fazën e zgjedhjes së një banke për një hipotekë, huamarrësi mund të përqendrohet vetëm në normën e interesit të kredisë.
Kush ka nevojë për sigurim
Çmimi i sigurimit nuk ndryshon nëse norma e interesit ulet, siç ndodhi, për shembull, gjatë vitit të fundit për shkak të uljes së normës bazë të Bankës së Rusisë. Kështu, pjesa e kostove të sigurimit në koston totale të një kredie hipotekare po rritet vetëm.
Banka Qendrore vëren se niveli i pagesave të sigurimeve për hipotekat është jashtëzakonisht i ulët (në vitin 2019, pagesat e sigurimeve arritën në vetëm 3% të primeve të mbledhura në sigurimin e kolateralit dhe 15% të primeve në sigurimin e jetës dhe shëndetit) dhe shumica e fondeve të mbledhura nga siguruesit (85-97%) dërgohen për të paguar tarifat e agjencisë për promovimin dhe shitjen e policave të sigurimit (më shpesh është banka kreditori), për të mbuluar shpenzimet operative dhe për fitimin e siguruesit.
COVID-19 ka ndryshuar preferencat e blerësve të apartamenteve në ndërtesat e reja
Nëse dëshironi, huamarrësi mund të blejë sigurime jashtë bankës, duke shmangur pagesën e komisionit, vëren nënkryetari i Bashkimit Ruse të Siguruesve Viktor Dubrovin. Sipas tij, tarifa për sigurimin e detyrueshëm të pasurive të patundshme është mesatarisht 0,1% e shumës së siguruar, e cila, si rregull, është e barabartë me shumën e borxhit në një kredi hipotekare. Duke marrë parasysh që madhësia mesatare e një kredie të tillë është 2.5 milion rubla, kostoja e sigurimit do të jetë 2.5 mijë rubla në vitin e parë. Në vitet e dyta dhe ato vijuese do të ulet në përpjesëtim me uljen e borxhit.
Tarifa për sigurimin vullnetar të jetës varet fuqimisht nga mosha e huamarrësit dhe varion nga 0,18% në 0,6%, domethënë mesatarisht, rreth 7-10 mijë rubla në vitin e parë. Në disa banka, refuzimi i këtij sigurimi nuk do të ndikojë në interesin e hipotekës në asnjë mënyrë, në të tjerat mund të rrisë koston me 0,5-1%.
Sipas të njëjtës kompani "Ipoteka. Tsentr", refuzimi i sigurimit të jetës dhe titullit do të çojë në një rritje të pashmangshme të normës së kredisë mesatarisht nga 2% në 7%.
Madhësia e komisionit të agjencisë ndryshon shumë dhe mund të shkojë nga 10 në 40%, tha Viktor Dubrovin. “Kjo është logjike, pasi që një institucion krediti ndërmerr një punë të caktuar: të zgjedhë një sigurues, të formojë një produkt sigurimi, konsultime, qarkullim dokumentesh. Shumë banka ndërmarrin bashkëpunim të plotë në sigurime, përfshirë pjesëmarrjen në shlyerjen e humbjeve,”shpjegoi ai.
Në të njëjtën kohë, është banka ajo që është më e interesuar për sigurimin e hipotekave, vëren Banka Qendrore. Kur ndodh një ngjarje e siguruar, paratë do t'i shkojnë atij - për të paguar borxhin e të siguruarit në hipotekë.
Nga ana tjetër, huamarrësit refuzojnë sigurimin në çdo mundësi, edhe nëse banka rrit normën e interesit - në disa raste, kostoja e sigurimit tejkalon kursimet e interesit. Përveç hipotekave, kontratat e sigurimit (si të pasurisë ashtu edhe të jetës dhe shëndetit) janë akoma jashtëzakonisht të rralla në Rusi.
“Në përgjithësi, interesi i huamarrësit është më tepër në minimizimin e problemeve të tilla si zgjedhja e një kompanie sigurimesh, negocimi me një kompani sigurimesh për koston e një police, hartimi dhe përfundimi i një marrëveshje sigurimi përveç një marrëveshje kredie dhe pjesëmarrja në procesin e shlyerjen e shumës së pagesës së sigurimit me ndodhjen e një ngjarjeje të siguruar. Një huamarrës individual i hipotekës rrallë ka një pozicion mjaft të fortë negocimi për të marrë kushtet më të mira të çmimit nga siguruesi ose për të marrë pjesë efektivisht në procesin e shlyerjes së humbjes në rast të mosmarrëveshjes së një siguruesi pa ndihmën e jashtme. Për shumë qytetarë, këto procedura janë një ndërlikim i panevojshëm i fazës tashmë stresuese të jetës që lidhet me marrjen dhe më pas ripagimin e një kredie hipotekare , vëren Banka e Rusisë.
A do të bëhet më e lirë hipoteka
Rregullatori pret që lidhja e një kontrate sigurimi nga banka, dhe jo nga huamarrësi, të çojë në uljen e saj në çmim. Së pari, banka siguron një grup të tërë huamarrësish menjëherë dhe do të jetë në gjendje të negociojë një kosto më të ulët të politikave. Së dyti, ju nuk do të duhet të paguani një komision agjent për bankat, pasi nevoja për të promovuar këtë ose atë sigurues do të zhduket vetvetiu. Sipas llogaritjeve të Bankës Qendrore, nëse zbatohej qasja e propozuar, kostoja e një hipoteke në 2019 do të ishte më e ulët me 0.15-0.67 pikë përqindje.
A do të mbështesin hipotekat koncesionare tregun e pasurive të patundshme?
Sidoqoftë, edhe gjatë diskutimit të konceptit të ri, Bashkimi Ruse i Siguruesve dhe Shoqata e Bankave Ruse i dërguan një thirrje të përbashkët Kryetarit të Bankës së Rusisë Elvira Nabiullina, në të cilën ata theksuan se kostoja e një sigurimi të tillë mund të të kompensohet me një rritje të normës së interesit të kredisë.” Shoqata e Bankave Ruse vlerësoi rritjen e mundshme në 0,5-1 pikë përqindje.
“Huamarrësit, për fat të keq, nuk do të përfitojnë nga ndryshimi i kushteve. Kostot do të përballohen nga bankat, të cilat do t'i kompensojnë ato në kurriz të huamarrësit, për shembull, duke rritur normën. Normat e interesit për kreditë, duke marrë parasysh skemën e re të sigurimeve të hipotekave, mund të rriten me rreth 0.3-0.5 pikë përqindje, tha Olga Bazhutina, Drejtor i Përgjithshëm i Ipoteka. Tsentr.
Ende është e vështirë të thuash se sa do të rritet norma, thotë Viktor Dubrovin. “Shkalla e hipotekës është një histori mjaft konkurruese dhe është vazhdimisht në shënjestër të qeverisë. Më shumë gjasa, nuk do të ketë transferim të drejtpërdrejtë të fitimit të humbur në koston e hipotekës,”tha ai.
Bashkimi All-Rus i Siguruesve beson se në vend të zhvendosjes së kostove, shteti duhet të kishte formuar një standard minimal për një produkt sigurimi dhe të kontrollonte zbulimin e të gjitha informacioneve te konsumatori. Dhe ai vetë do të jetë në gjendje të zgjedhë cilin produkt dhe ku të blejë.
Nga ana tjetër, Banka Qendrore është e bindur se "për të ruajtur praktikën aktuale të pagimit nga huamarrësit tarifa të konsiderueshme të agjencisë për blerjen e policave të sigurimit në mënyrë që të mbajë një frekuencë të lartë të komunikimit me siguruesit duket e papërshtatshme".
Në funksion të trendit drejt një rënie të normës bazë, mund të ndodhë që hipoteka të mos rritet në çmim, thotë këshilltarja e pavarur financiare Natalya Smirnova.
“Likelyshtë e mundshme që ne mund të shohim normën kryesore prej 4% dhe kushtet nuk do të ndryshojnë, nuk do të ketë një rritje të ndjeshme të çmimit. Për më tepër, nuk duhet të harrojmë se gjatë pandemisë, bankat u përballën me një rënie të fuqisë blerëse, kështu që tani do të ishte e paarsyeshme të rriten shumë normat, përndryshe ekziston rreziku i humbjes së klientëve të mundshëm , shpjegoi ajo.
Çfarë do të marrë huamarrësi
Kështu, përveç sigurimit të pasurisë, bëhet e detyrueshme për qytetarët të blejnë një politikë të sigurimit të jetës dhe shëndetit. Koncepti specifikon listën minimale të rreziqeve të siguruara. Për shembull, në sigurimin e pasurisë, është humbje ose dëmtim si rezultat i zjarrit, shpërthimit, përmbytjes, katastrofave natyrore, veprimeve të paligjshme të palëve të treta, defekteve strukturore. Në sigurimin e jetës dhe shëndetit - caktimi i grupit të aftësisë së kufizuar I ose II, vdekja e huamarrësit si rezultat i një aksidenti ose sëmundjeje.
Para përfundimit të kontratës, kompania e sigurimeve mund ta dërgojë qytetarin për një ekzaminim mjekësor - me shpenzimet e bankës, nëse kontrata përfundon më pas.
Nga njëra anë, kjo është mirë, sepse në rast të problemeve shëndetësore, sigurimi do të mbulojë pagesat e hipotekës, dhe në rast vdekje, familja nuk do të jetë nën kërcënimin e dëbimit.
“Huamarrësit nuk do të jenë në gjendje të refuzojnë sigurimin për të kursyer para dhe si rezultat ata nuk do të gjenden në një situatë ku nuk ka asgjë me të cilën do të paguajnë hipotekën dhe familja mund të humbasë një apartament nëse situata nuk rimëkëmbet (pushimet e hipotekës nuk sigurohen për një kohë të gjatë). Dhe rezulton se huamarrësi është i mbrojtur padyshim nga rreziqet,”thotë Natalya Smirnova.
Nga ana tjetër, ju nuk do të jeni në gjendje të refuzoni sigurimin dhe do të duhet ta paguani atë, të qepur në trupin e kredisë, për shumë vite derisa hipoteka të shlyhet plotësisht. Vërtetë, kostoja e sigurimit do të shpërndahet dhe, në përputhje me rrethanat, jo aq të dukshme. Tani paguhet një herë në vit, plus pagesat e hipotekës dhe shpenzime të tilla zakonisht janë të ndjeshme ndaj buxhetit.
Tani, me shlyerjen e hershme të kredisë, një pjesë e sigurimit mund të kthehet, minus numrin e mbetur të muajve dhe komisionet e sigurimit. Ose mund ta mos e ktheni, atëherë politika do të jetë e vlefshme deri në fund të vitit të paguar. Tani, meqenëse kostoja e sigurimit do të shpërndahet në mënyrë të ngjashme me interesin në hipotekë, ajo automatikisht do të përfundojë me pagesën e fundit të parakohshme.
Meqenëse çmimi i sigurimit do të përfshihet menjëherë në normat e interesit të kredisë, do të bëhet më e lehtë për qytetarët të krahasojnë koston e plotë të hipotekës në banka të ndryshme. Dhe ky është ndoshta i vetmi plus i vërtetë nga reforma.
